ホームステッドって何？

Homestead Propertyとはいわゆるマイホームのことで、家の所有者が主な住居として住んでいる家のことです。テキサスのHomestead Lawでは、夫婦の合意なしで主な住居である家を売却できない、債権者は債務者の不払いを満たすためにHomesteadである家の売却を強制することはできない、とされています。

Homestead Lawが作られたのは、西部開拓時代の19世紀にさかのぼります。金に困った夫が妻の知らないうちに家を売り飛ばしたり、酒に酔ってギャンブルで家を賭けて失うような事態から、その家に住む妻や子供を守るために作られました。また、稼ぎ手である夫が亡くなっても、多額の負債があっても、家族はその家から追い出されることなく住み続けることができます。（ただし、Mortgage会社、税務署、家のリモデルや修理による債務（Mechanic’s lien）、Home Equity Loanなどの例外があり、それらは家を差し押さえることができます。）この家族と弱者を守る法律は、時の試練に耐え19世紀から今まで続いています。現在も、マイホームを売る時には、それが夫名義の家であっても、妻の合意なしで売ることはできません。

Homestead Exemptionは、マイホームを持っている人への減税措置で、不動産の価値の一部を免除することによって、固定資産税を減らすことができます。例えば、あなたの家のTax appraisalが$300,000で、Homestead exemptionが$20,000であれば、$280,000分のみ課税されます。削除額は税金の管轄機関によって違い、学区、市、カウンティーなどで最大20%の免税を受けることができます。Homestead Exemptionはマイホーム一軒のみですので、セカンドハウスや賃貸用の家には適用されません。

Homestead Exemptionのもう一つのメリットは、毎年の不動産評価額の増加に10%の上限があることです。この制限は、Homesteadである家を買って2年目から適用されます。固定資産税の計算される評価額(appraisal value)が、今年の市場価格（market value）、または去年のappraisal value + 10%の低いほうを越えてはいけません。

今年マイホームを購入された方は、2016年の1月1日から4月30日の間に、お住まいのカウンティーでHomestead exemptionの申し込みをしてください。カウンティーのウェブサイトで申込書をダウンロードできますし、オンラインで申し込めるカウンティーもあります。一度申し込めば、その家を所有する限り有効です。1月1日の時点で、その家に住んでいることが条件なので、今年の12月に出しても受理されません。無料で簡単に申し込めますので、代理で申し込んであげると言ってお金を取る業者にだまされないように注意してください。