ホームステッドって何?

Homestead Propertyとはいわゆるマイホームのことで、家の所有者が主な住居として住んでいる家のことです。テキサスのHomestead Lawでは、夫婦の合意なしで主な住居である家を売却できない、債権者は債務者の不払いを満たすためにHomesteadである家の売却を強制することはできない、とされています。   Homestead Lawが作られたのは、西部開拓時代の19世紀にさかのぼります。金に困った夫が妻の知らないうちに家を売り飛ばしたり、酒に酔ってギャンブルで家を賭けて失うような事態から、その家に住む妻や子供を守るために作られました。また、稼ぎ手である夫が亡くなっても、多額の負債があっても、家族はその家から追い出されることなく住み続けることができます。(ただし、Mortgage会社、税務署、家のリモデルや修理による債務(Mechanic's lien)、Home Equity Loanなどの例外があり、それらは家を差し押さえることができます。)この家族と弱者を守る法律は、時の試練に耐え19世紀から今まで続いています。現在も、マイホームを売る時には、それが夫名義の家であっても、妻の合意なしで売ることはできません。   Homestead Exemptionは、マイホームを持っている人への減税措置で、不動産の価値の一部を免除することによって、固定資産税を減らすことができます。例えば、あなたの家のTax appraisalが$300,000で、Homestead exemptionが$20,000であれば、$280,000分のみ課税されます。削除額は税金の管轄機関によって違い、学区、市、カウンティーなどで最大20%の免税を受けることができます。Homestead Exemptionはマイホーム一軒のみですので、セカンドハウスや賃貸用の家には適用されません。   Homestead Exemptionのもう一つのメリットは、毎年の不動産評価額の増加に10%の上限があることです。この制限は、Homesteadである家を買って2年目から適用されます。固定資産税の計算される評価額(appraisal value)が、今年の市場価格(market value)、または去年のappraisal value + 10%の低いほうを越えてはいけません。   今年マイホームを購入された方は、2016年の1月1日から4月30日の間に、お住まいのカウンティーでHomestead exemptionの申し込みをしてください。カウンティーのウェブサイトで申込書をダウンロードできますし、オンラインで申し込めるカウンティーもあります。一度申し込めば、その家を所有する限り有効です。1月1日の時点で、その家に住んでいることが条件なので、今年の12月に出しても受理されません。無料で簡単に申し込めますので、代理で申し込んであげると言ってお金を取る業者にだまされないように注意してください。

固定資産税

テキサス州の平均固定資産税は、国内で5番目に高いことをご存知ですか。WalletHubによると、テキサンは年間平均$3,327の固定資産税を払っていることがわかりました。それは、全国平均の$2,089よりも$1,238多いことになります。テキサスより税率が高いのは、ウィスコンシン($ 3,398)、ニューハンプシャー($3649)、イリノイ($ 3,939)とニュージャージー($ 3,971)です。反対に、固定資産税が国内で一番低いのは、なんとハワイです。ハワイアンの年間平均不動産税額は$482ですから、固定資産税を節約したいなら、ハワイに移住するのがよさそうですね。(WalletHubの研究参照 https://wallethub.com/edu/states-with-the-highest-and-lowest-property-taxes/11585/) 固定資産税は、36%の家を借りている人々には関係ないように見えますが、実際には誰もが直接的または間接的に不動産税を負担しています。借りている家やアパートの税金が上がれば、必然的に家賃が上がることにつながりますし、固定資産税による収入は、州や地方政府の財政に影響を与えるからです。 テキサスの固定資産税は、市、学校区、カウンティー、コミュニティカレッジ、病院などの税務管轄の課税額の合計によって割り出されるので、同じ市に住んでいても、学校区やカウンティーが違うと税率が少し違います。DFWエリアの税率は1.97%か2.99%と幅広いので、マイホームご購入の際には、固定資産税の税率も考慮に入れると良いでしょう。各市の税率は、文末の2014年のサンプルを参考にしてください。 多くのマイホームをお持ちの方は、今年の春に送られてきた不動産査定額と固定資産税額の増加に驚いたことと思います。近年の活発な不動産活動により、不動産査定額は前年より平均7%、多くの地域では10%以上上昇しました。幸いHomestead exemptionを受けている住宅所有者には、課税評価額の年間増加に対して10%の上限があります。それは政府があなたの家の前の年の課税価格を10%以上上げることができないことを意味します。所有している家を主な住居として住んでいる人は、カウンティーにHomestead exemptionの税金控除を申し込むのをお忘れなく。 Addison 2.51% Irving 2.69% Allen 2.50% Keller 2.62% Arlington 2.64% Lewisville 2.19% Carrollton 2.58% Little Elm 2.48% Colleyville 2.32% Lucas 2.09% Coppell 2.72% McKinney 2.57% Dallas 2.74% Murphy 2.31% Denton 2.50% Plano 2.25% Farmers Branch 2.57% Prosper 2.51% Flower Mound 2.19% Richardson 2.64% Fort Worth … Continue reading 固定資産税

保険について

一軒家 一軒家を所有し住居としている場合、Homeowner’s Insurance(火災保険)に入ることはとても大切なことです。火災や天災、建物外部からの物体の衝突、水濡れ、盗難などにより建物や家財に生じた損害から大切な不動産を守るだけでなく、自動車事故以外による個人過失賠償責任を負った場合の補償、被害により家に住むことが困難な場合の臨時生計費補償、他人が怪我を負った場合の医療費用も補償されれます。ただし、被害の理由が洪水や地震の場合、一般のHomeowner’s insuranceではカバーされませんので、危険性がある場合はそれぞれの専用保険に加入してください。住宅ローンを組んで一軒家を購入する際は、保険の加入が義務付けられます。 コンドミニアムとタウンハウス コンドミニアムとタウンハウスは共用の建物が敷地にあります。通常、ホームオーナーズ アソシエーション(HOA)がマスターポリシー に加入し、共有の建物を補償します。各自のホームオーナーはCondo/Townhouse Insuranceに加入することがHOAの規定で義務付けられます。個人賠償責任の他に、コンドミニアムでは自分の所有するユニットの内壁を含む家財を、タウンハウスでは自分の所有する敷地、建物、家財を補償します。 住宅ローンを組んでコンド・タウンハウスを購入する際は、保険の加入が義務付けられます。 借家 家の所有者が自分の持ち家に住まず他人に貸している場合は、家屋 (Dwelling) 保険で家屋を補償する保険に入ります。Landlord policyやTenant occupied policyとも言われます。借り手にテナント保険の加入を義務付けることで持ち主へのリスクが軽減されます。住宅ローンを組んで賃貸用の家を購入する際は、保険の加入が義務付けられます。   テナント Renter’s insurance(テナント保険)は、火災、破裂・爆発、水ぬれなどの事故により借用戸室を損壊した際の家主さんへの賠償リスクに備え、火災や水ぬれ、盗難などによる家財の損害に備える保険です。また、個人賠償責任補償も含まれており、他人のモノを壊したり、他人にケガをさせてしまった時など、法律上の損害賠償責任を負担する場合に保険金が支払われます。借家やアパートで発生する賠償責任が大家の方まで及ぶことがあるため、テナント保険に入ることを義務付ける賃貸契約が増えています。比較的安い保険なので、もしも時のために加入することをお勧めします。 下の表から、一般的な家の保険には何が含まれて何が除外されるかがわかります。 Most Policies Cover Losses Caused by Most Policies Do Not Cover Losses Caused by Fire and lightning Flooding Sudden and accidental damage by smoke Earthquakes Explosion Termites, insects, rats, or mice Theft Freezing pipes while your … Continue reading 保険について

不動産の種類

コンドミニアム 日本のいわゆるマンションで、都市部に多くあります。一戸建てに比べて価格が低く、メンテナンスが楽です。個人の土地の所有権はなく、自分のユニットの空間を所有する権利と、共同エリアを他のオーナーと共有する権利を得ます。Homeowners Association(HOA)が建物全般の管理をし、HOA費には建物の保険や管理費、プールやジムなどのアメニティーの使用権利の他に、水道代やゴミ収集代も含まれていることがあります。月々のHOA料金は、所有するユニットの大きさによって決められることが多いので、小さなStudioよりも大きな3ベッドルームのユニットの方がHOAが高くなります。ダウンタウンの高層コンドミニアムではHOAが月500ドル以上の所もありますので、購入前にHOAがいくらかを必ず確認してください。駐車場は共同ガレージ、カーポート、決められたスペースなど、コンドによって違います。セキュリティーは比較的高いですが、プライバシーがあまりないことが難点です。   タウンハウスまたはタウンホーム 同じような2階建ての家が長屋のようにつながっています。コンドミニアムやアパートと違い、上下のスペースは他人とシェアしませんが、横は隣の家の壁とシェアします。小さな庭やパティオのスペースがあることもあり、各家には専用ガレージがついています。一般的に、裏庭も含めてタウンハウスの建っている部分の土地の所有権利があり、共同エリアは他のオーナーと共有します。コンドミニアムと同じようにHOA があり、HOA料金には屋根や外壁の保険と管理/修復、アメニティ、敷地と前庭の手入れが含まれます。   デュープレックスまたはツインホーム 一見大きな一軒家のようですが、2軒の家がつながっていて、外壁を共有します。通常、隣との境界線は建物の真ん中です。間取りは一軒家とほぼ同じで、庭やガレージもついています。HOAはない場合もあり、あっても月100ドル以下と低いことが多いです。一つのデュープレックスを一人のオーナーが所有する場合と、別々のオーナーが所有する場合があります。自分が所有する側の建物と庭は好きなように使ってもいいので、所有者が違うと全く違うデザインの前庭になったり、Foundationや屋根の修復時に問題になることがあります。   一戸建て 建物と土地の権利を家主が所有し、住宅用不動産の中でプライバシーと再販価値が最も高いとされます。メンテナンスはすべて所有者の責任なので、庭の手入れや外壁の修復など、建物と土地が大きいほど手がかかります。HOAはないこともありますが、比較的新しいコミュニティーの多くにはあります。HOAの料金はコミュニティーのアメニティーの充実度や住人の数によって違ってきますが、家の大きさに関係なく一律の料金が決められています。HOAによる様々なルールや規制がありますが、コミュニティー全体が綺麗に保たれ、安全でより良い生活環境を維持するために貢献しています。最近は、土地の値段の上昇とベイビーブーマーの高齢化もあり、ゼロロットラインハウスが多く建てられています。ガーデンホームやパティオホームとも呼ばれ、土地の面積が非常に小さく、隣の家の外壁がフェンス代わりの境界線になっています。家のデザインやスタイルは様々で、庭の手入れをしたくない人や家をダウンサイズしたい人に好まれます。